买房签订购房合同时要搞清楚哪些问题（购房签订合同需要注意哪些细节）



　　一、“五证”和“两书”是否齐全

　　在签订合同前，必须要先确认开发商的“五证”和“两书”是齐全的，开发商在卖房之前要具有一定的条件，并且需要按照有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续，也就是说，只有这些手续都齐备了，开发商才有资格卖房。

　　二、定金和订金不同

　　有关订金和定金区别，我们在以往的知识中也提及，订金是带有预付款性质，没有担保作用，也不能证明合同成立。一般情况下，订金通常发生购房者和开发商签订认购协议的时候，这时候，付订金意味着你拥有对这套房子的优先购买权。如果最后你买了这套房子，订金作为总房款的一部分;否则，不管是哪方违约，订金都要原数返还。

　　但是定金则是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，俗称保证金。法律规定，购房者违约，定金不予退还，开发商违约，则需要双倍返还。

　　而现在，明确的“订金”几乎已经不存在了，而是代之以“诚意金”“认筹金”等新名词，它们本质上都属于订金，而非定金。

　　三、各个面积的含义

　　购房合同中关于房屋面积会有多个数值，不同的数值代表着不同的面积。每一个面积的含义也是不同的。

　　建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积;

　　套内面积包括了房内房屋使用空间的面积，墙体面积以及阳台面积;

　　公摊面积主要指的是整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积了。

　　四、各种税费

　　一般新房的税费比较简单，主要需要缴纳的就是契税，根据房屋面积，小于90平米一般是房款1%，大于90平米是1.5%。还有房屋维修基金，各地政策不同，收取的规则也略有不同的。

　　五、注意面积的约定

　　买房子都要设计建筑面积、使用面积、公摊面积，有的开发商还会赠送点面积，这些都要搞清楚。能写进合同尽量写进合同。有些赠送面积，你要搞清楚是不是“假赠送”，以往的案例告诉我们，有些本属于购房者的产权面积被包装成赠送面积，购房者还以为得了优惠。

　　六、约定交房条件和时限

　　交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。

　　七、注意房屋质量问题

　　房屋质量虽然在签约时无法直接检测，现在多数项目都是分期开发，只要不是第一期的项目，购房者也能从老业主那里了解到一些房屋质量的信息。

　　八、签约时明确物业管理事项

　　购房合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。