物业纠纷司法裁判的特点有哪些？（物业纠纷处理依据与解读）



　　一、物业纠纷司法裁判的特点有哪些

　　物业纠纷司法裁判主要有5个特点：

　　(一)、物业费诉讼时效独立计算。物业服务合同约定周期交付物业费的，则每个周期的物业费系独立之债，其诉讼时效应独立计算。

　　(二)、公共设施损害，由物业公司承担责任。非业主专有、市政公用部分、其他权利人所有的设施造成业主损害的，因其属于业主公用设备设施，物业公司应当承担违约责任。因公共楼道照明灯未正常照明，业主被其他人员放置的物品绊倒发生损害，属于物业公司未尽到相应的管理责任，物业公司应承担相应的赔偿责任。

　　(三)、物业服务合同到期后不予续聘，人民法院不受理。物业公司拒绝移交物业管理权而要求业主支付自物业服务到期日至人民法院判决其移交物业管理权期间物业服务费的，人民法院不予支持。

　　(四)、合同需要备案。物业管理合同的备案制度、物业管理活动的规范属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，是否备案、是否符合选聘物业服务企业流程不影响《物业服务合同》效力。

　　(五)、物业公司未按约定采取防范措施，有物业公司承担责任。由于物业公司未采取有效防范措施或未及时采取查控措施，导致业主财产被盗的，物业公司应对业主财产损失承担相应的补充赔偿责任。

　　二、物业纠纷哪个部门解决

　　1、向物价局投诉，前期物业收费要经过物价局批准，物价局对物业公司执行收费规定，有权有义务监管;

　　2、向房管局投诉，房管局是物业公司的行业管理部门，有义务对物业公司的违规行为进行处理;

　　3、向消费者协会投诉;

　　4、向法院起诉;

　　5、成立了业主大会的，可以向业主大会反映。

　　根据《物业管理条例》第41条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　对此，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条进一步规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持，由此，若物业管理公司违规收费，业主可提出抗辩，拒绝交纳。

　　物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，很多物业公司在管理的时会与业主产生纠纷，物业纠纷司法裁判的特点主要围绕5个方面进行，其中比较重要的特点有如果发生公共设施损害由物业公司承担、物业公司未按约定采取防范措施，有物业公司承担责任等。